ដោយ: ម៉ាលីស
ភ្នំពេញ៖ មានផ្ទះតែគ្មានមនុស្សនៅមិនមែនមានតែកម្ពុជានោះទេ ប្រទេសនានាជុំវិញពិភពលោកក៏ដូចគ្នាដែរ គឺមានការសាងសង់ផ្ទះច្រើនតែគ្មានអ្នកស្នាក់នៅ។ តើកត្តាអ្វីដែលធ្វើការអភិវឌ្ឍប្រភេទនេះក្លាយទៅជាបែបនេះ?
យោងតាមការសិក្សាស្រាវជ្រាវរបសក្រុមអ្នកជំនាញនានាបានបង្ហាញមូលហេតុ ដែលមានផ្ទះច្រើនតែគ្មានអ្នកណានៅ គឺបណ្តាលមកពីស្ថានការណ៍មួយដែលគេឱ្យឈ្មោះថា Housing Bubble។
Housing Bubble កើតឡើងនៅកំឡុងពេលមួយដែលតម្លៃផ្ទះជាច្រើនចុះថោកខ្លាំង។ នៅក្នុងទីផ្សារនីមួយៗទំនិញមួយឡើងថ្លៃបើសិនជាវាមានចំនួនកំណត់ហើយមានតម្រូវការខ្ពស់ ប៉ុន្តែនឹងចុះថ្លៃនៅពេលដែលវាចាប់ផ្តើមមានតម្រូវការតិច ហើយចំនួនការផ្គត់ផ្គង់នៅច្រើន។
ដូចគ្នានឹងវិស័យអចលនទ្រព្យដែរ ពេលគ្មានតម្រូវការ តម្លៃវាក៏ធ្លាក់ចុះ។ មុនដំបូងដោយហេតុតែមានតម្រូវការខ្ពស់ នោះតម្លៃផ្ទះឡើងថ្លៃ ធ្វើឱ្យមានអ្នកវិនិយោគ អចលនទ្រព្យជាច្រើនឆក់យកឱកាសនេះដើម្បីវិនិយោគ និងសាងសង់ផ្ទះបន្ថែម ហើយខិតខំប្រឹងប្រែងបំពេញតម្រូវការរបស់ទីផ្សារ។ រីឯមនុស្សជាច្រើន ប្រមូលគ្នាទិញផ្ទះដោយខំខ្ចីបំណុលពីធនាគារ ឬចងការប្រាក់ ដោយសង្ឃឹមថានឹងលក់ទៅវិញបានប្រាក់ចំណេញខ្ពស់។ តែផ្ទះទើបសាងសង់ថ្មីទាំងនោះមិនមានអ្នកនៅ ព្រោះថាមិនយូរប៉ុន្មានក៏លែងមានតម្រូវការ ចំណែកតម្លៃក៏ចុះថោក ដោយសារអ្នកទិញលែងមានសមត្ថភាពទិញបន្តទៅទៀត។ មូលហេតុមកពីពួកគេត្រូវបង់ពន្ធ ការប្រាក់ និងស្តង់ដារឥណទានកាន់តែតឹងតែង។ ណាមួយការទិញផ្ទះស្នាក់នៅមិនដូចទិញរបស់ប្រើប្រាស់ប្រចាំថ្ងៃនោះទេ។ គ្រួសារមួយអាចត្រូវការផ្ទះយ៉ាងហោចណាស់តែមួយប៉ុណ្ណោះ។ បែបនេះហើយ ទើបបន្សល់ទុកនូវផ្ទះសំណង់ច្រើនដែលគ្មានម្ចាស់។
ប៉ុន្មានឆ្នាំនេះ វិស័យវិនិយោគអចលនទ្រព្យនៅប្រទេសកម្ពុជា មានសន្ទុះកើនឡើងខ្ពស់ខ្លាំង ជាពិសេសលើខុនដូ និងបុរី ទាំងនៅទីក្រុងភ្នំពេញ និងក្រុងព្រះសីហនុ។ ក្នុងកំឡុងពេលមានកូវីដ១៩នេះ វិស័យនេះមានការថយចុះត្រឹមតែ១០% ទៅ ១៥% តែប៉ុណ្ណោះ។ ប៉ុន្តែយ៉ាងណាក៏ដោយ ស្ថានភាពនេះអាចមានការផ្លាស់ប្តូរទៅថ្ងៃមុខ ហើយអាចបង្កឱ្យមាន Housing Bubble (Phnom Penh Real Estate Market in 2021, n.d)។ អ្នកគួរតែមានការប្រុងប្រយ័ត្នមុននឹងមានបំណងចង់វិនិយោគនៅក្នុងរយ:ពេលនេះ។
Housing Bubble មិនមែនជាស្ថានការណ៍មួយដែលកើតឡើងជាញឹកញាប់នៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យនោះទេ ក៏ប៉ុន្តែប្រសិនបើវាកើតឡើង វាអាចប៉ះពាល់ដល់សេដ្ឋកិច្ចក្នុងប្រទេសរយៈពេលវែង។
ទោះជាយ៉ាងណា អ្នកគួរតែមានការប្រុងប្រយ័ត្នជានិច្ចលើការវិនិយោគគ្រប់ប្រភេទ មិនថាមើលទៅវាមានភាគរយចំណេញច្រើនយ៉ាងណាក៏ដោយ។ បន្ថែមពីនេះ អ្នកគួរតាមដានមើលនិន្នាការក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យឱ្យបានទៀងទាត់ ដើម្បីកាត់បន្ថយកម្រិតប្រឈមនឹងហានិភ័យ និងអាចបម្រុងខ្លួនទុក បើសិនជាមានស្ថានភាពមិនប្រក្រតី ។
លោក សំ សុខនឿន ប្រធានសមាគមអចលទ្រព្យសកល កន្លងមកនេះក៏ធ្លាប់បានលើកឡើងផងដែរពីការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការនៃលំនៅដ្នានក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ជាពិសេសនៅរាជធានីភ្នំពេញ ។ លោកថា “បើក្រលេកទៅមើលស្ថានភាពជាក់ស្ដែងនៃការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ឃើញថាវាហាក់ដូចជាលើសនឹងតម្រូវការទៅហើយ ដោយនៅតាមបុរីនីមួយៗមានផ្ទះជាច្រើនតែគ្មានអ្នកស្នាក់នៅ។ នេះមានន័យថាមិនមានការពិតជាក់ស្ដែង អ្នកខ្លះទិញផ្ទះដើម្បីតែវិនិយោគទុកចំណេញប៉ុណ្ណោះ ហើយនៅពេលដែលទិញពីម្ចាស់បុរីហើយ លក់មិនចេញផ្ទះនោះក៏ចាក់សោចោល អត់មានអ្នកនៅ”។
លោកបន្តថា យ៉ាងណាក្ដី អ្នកមានតម្រូវការផ្ទះនៅតែមាន តែពួកគាត់រកផ្ទះដែលស័ក្តិសមនឹងលទ្ធភាពរបស់ពួកគាត់។ នៅក្នុងវិបត្តិកូវីដ១៩ទីផ្សារលំនៅដ្ឋានក៏មានផលប៉ះពាល់គួរឱ្យកត់សម្គាល់ដែរ ហើយទំហំនៃការប៉ះពាល់អាស្រ័យទៅលើតម្លៃគេហដ្ឋាន៕
