ដោយ ប៊ី
ភ្នំពេញៈ បច្ចុប្បន្នសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោកបាន និងកំពុងធ្លាក់ចូលវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច ដោយសារតែជំងឺCOVID-19 ខណៈវិស័យសំខាន់ៗ ដែលជាចលករជំរុញសេដ្ឋកិច្ចស្ថិតក្នុងភាពមិនច្បាស់លាស់។ កម្ពុជាក៏ស្ថិតចំណោមប្រទេសមួយ នៅលើសកលលោក ដែលវិស័យជាច្រើន បានរងប៉ះពាល់ពីជំងឺដ៏កាចសាហាវមួយផងដែរ។
វិស័យអចលនទ្រព្យបានដើរតួនាទីយ៉ាង សំខាន់មួយនៅសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជា។ ថ្ងៃនេះ គេហទំព័រ Propertyarea.asia បានលើកឡើងនូវសំនួរចំនួន ទាក់ទងនឹងបច្ចុប្បន្នភាពនៃវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា ជាមួយអ្នកជំនាញបរទេស ដែលបានធ្វើការក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា។
លោក James Hodge នាយករងក្រុមហ៊ុន CBRE Cambodia បានផ្តល់កិច្ចសម្ភាសន៍ពិសេសដល់គេទំព័រ Propertyarea.asia ស្តីពីស្ថានភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យ អំឡុងពេលបច្ចុប្បន្ន និងនាពេលខាងមុខ។
Propertyarea ៖ ខណៈការរីករាលនៃជំងឺ COVID-19 បានវាយប្រហារទីផ្សារពិភពលោក តើលោកអាចប្រាប់អំពីទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ក្នុងកំឡុងពេលផ្ទុះជំងឺនេះទេ?
លោក James ៖ ផលប៉ះពាល់នៃជំងឺរាតត្បាតរាលដាល លើអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាមិនទាន់ត្រូវបានគេដឹងច្បាស់នៅឡើយទេ។ ស្របពេលដែលប្រទេសកម្ពុជា មានសំណាង មិនបានឃើញមានករណី Covid-19 ច្រើន ហើយរហូតមកដល់ពេលនេះ យ៉ាងហោចណាស់ ស្ថានភាពត្រូវបានគ្រប់គ្រង ដោយមិនត្រូវការដាក់វិធានការណ៍ បិទប្រទេសយ៉ាងតឹងរ៉ឹង ផលប៉ះពាល់លើអាជីវកម្ម និងទេសចរណ៍អន្តរជាតិ គឺពិតជាមានឥទ្ធិពលខ្លាំង ហើយវានឹងជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងលើសេដ្ឋកិច្ចក្នុងស្រុក និងវិស័យអចលនទ្រព្យ។
មានការវាយតម្លៃថា វាបានធ្លាក់ចុះនៅលើទីផ្សារ ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកទាំងនោះដែលរងផលប៉ះពាល់ខ្លាំងបំផុត ដោយការប្រុងប្រយ័ត្នរបស់អតិថិជន និងការចាកចេញពីជនបរទេសដូចជាវិស័យលក់រាយ និងផ្នែកអាផាតមិន។ មានការកែ សម្រួលតម្លៃនៅទូទាំងទីផ្សារ ប៉ុន្តែក្នុងករណីជាច្រើនវាលឿនពេកក្នុងការប្រាប់ថា តើកម្រិតតម្លៃមានស្ថេរភាពហើយ ឬនៅទោះយ៉ាងណា។
វាស្ទើរតែប្រាកដថា ទីផ្សារនៅតែត្រូវបានកែតម្រូវ ទៅនឹងស្ថានភាពធម្មតាថ្មី ខណៈដែលសកម្មភាពទីផ្សារ នៅតែរ៉ឹងមាំនៅក្នុងវិស័យមួយចំនួន ជាពិសេសប្រសិនបើមានអចលនទ្រព្យទាក់ទាញលក់ក្នុងតម្លៃសមរម្យ អ្នកទិញជាច្រើននៅតែប្រមាញ់(តាមទិញ) ហើយមានករណីតិចតួច ដែលអ្នកលក់ត្រៀមទម្លាក់តម្លៃរបស់ពួកគេ ដូចជាមានបរិមាណថយចុះ ប្រតិបត្តិការទិញលក់ និងការរកឃើញតម្លៃនៅតែជាបញ្ហាប្រឈម។
Propertyarea ៖ វិស័យអចលនទ្រព្យ ត្រូវបានបែងចែកជាច្រើនផ្នែក តើផ្នែកមួយណាដែលរងគ្រោះខ្លាំង អំឡុងពេលពេលនេះ?
លោក James ៖ រហូតមកដល់បច្ចុប្បន្ននេះ ឧស្សាហកម្មបដិសណ្ឋារកិច្ច និងលក់រាយ បានមើលឃើញពីផលប៉ះពាល់ធំបំផុត ពីជំងឺរាតត្បាតឆ្លង។ នេះគឺជាផ្នែកមួយ ពីព្រោះវិស័យទាំងពីររងផលប៉ះពាល់ នៃការផ្លាស់ប្តូរទម្លាប់របស់អតិថិជន និងការធ្លាក់ចុះបរិមាណភ្ញៀវទេសចរគួរឱ្យកត់សម្គាល់ និងបណ្តាលឱ្យមានបញ្ហារីករាលដាលជំងឺ Covid-19 ។
ទាក់ទងនឹងឧស្សាហកម្មលក់រាយ ក្នុងអំឡុងពេលនៃការព្រួយបារម្ភ ដ៏ធំបំផុតនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ប្រជាជនដែលចូលរួមវិស័យលក់រាយ និងកន្លែងកម្សាន្តបានធ្លាក់ចុះជាង ៤០ភាគរយពីកម្រិតធម្មតា។ ទោះយ៉ាងណា ការលក់រាយបានធូរស្បើយខ្លះហើយ ដោយបច្ចុប្បន្នសកម្មភាពប្រហែល១៨% ក្រោមកម្រិតមុនជំងឺរាតត្បាត។ វិស័យផ្សេងទៀតក៏មានភាពតានតឹងដែរ ប៉ុន្តែផលប៉ះពាល់មិនកើតឡើងភ្លាមៗ និងមិនសូវច្បាស់ជាងការមើលឃើញនៅក្នុងវិស័យបដិសណ្ឋារកិច្ច និងលក់រាយ។
Propertyarea ៖ តើអ្នកមើលឃើញលំហូរចូល នៃការវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេស (FDI) នៅកម្ពុជានាពេលបច្ចុប្បន្នយ៉ាងដូចម្តេច?
លោក James ៖ លំហូរចូល FDI ពិតជានឹងទាបជាងជាងមុន ដោយសារតែការថយចុះយ៉ាងខ្លាំង នៃការធ្វើដំណើរអន្តរជាតិ និងការពន្យារពេលក្នុងការសម្រេចចិត្ត។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្រុមហ៊ុន CBRE Cambodia នៅតែមើលឃើញពីការចាប់អារម្មណ៍ពីអន្តរជាតិខ្លាំងនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ដែលបានធ្វើសកម្មភាពរួចហើយនៅក្នុងប្រទេស និងពីវិនិយោគិនថ្មី ដែលពិចារណាពីការធ្វើពិពិធកម្ម នៃការវិនិយោគរបស់ពួកគេផងដែរ។
ជំងឺរាតត្បាតនេះ បានធ្វើឱ្យមានការកត់សំគាល់ថា ខណៈពេលដែលការសម្រេចចិត្តនៅនឹងកន្លែងមានសារៈសំខាន់ ការងារជាច្រើននៃការវិនិយោគ អាចត្រូវបានធ្វើឡើងពីចម្ងាយ ប្រសិនបើស្ថានភាពទាមទារ។
Propertyarea ៖ បច្ចុប្បន្ននេះមានព័ត៌មានអំពី ការវិលត្រឡប់របស់ជនជាតិចិនមកកម្ពុជាវិញ តើវានឹងផ្តល់ឱកាសសម្រាប់ទីផ្សារខុនដូដែរឬទេ?
លោក James ៖ អ្នកទិញខុនដូ ដែលទុកសំរាប់ការវិនិយោគ នៅតែជាជនបរទេសដែលពូកគេនៅតែមានភាពសកម្ម ប៉ុន្តែពួកគេត្រូវប្រុងប្រយ័ត្នខ្ពស់ ហើយពួកគេចង់ធ្វើឱ្យប្រាកដថា ពួកគេមានព័ត៌មានគ្រប់គ្រាន់ មុនពេលវិនិយោគ ដែលជារឿយៗបញ្ហាអាចកើតឡើងមើលមិនឃើញ។
ជាឧទាហរណ៍ យើងកំពុងមើលឃើញ ការចាប់អារម្មណ៍យ៉ាងខ្លាំងពីវិនិយោគិនបរទេសជាច្រើន ដូចជាអ្នកទិញក្នុងស្រុក នៅពេលការបើកដំណើរការគម្រោងថ្មី Leedon ដែលក្រុមហ៊ុន CBRE ប្រចាំកម្ពុជាធ្វើតំណាងនៅខណ្ឌ សែន សុខ។ បច្ចេកវិទ្យាបាននិងកំពុងជួយ ក្នុងការធ្វើទីផ្សារខុនដូដល់ដៃវិនិយោគិនបរទេស ដែលអនុញ្ញាតឱ្យភ្នាក់ងារ ធ្វើអន្តរកម្មជាមួយភាគីដែលចាប់អារម្មណ៍ និងផ្តល់ព័ត៌មានលម្អិតពាក់ព័ន្ធ។
ការមកដល់នៃជនជាតិចិនកាន់តែច្រើន នៅកម្ពុជាបង្ហាញពីការវិលត្រឡប់មករកភាពធម្មតាមួយកម្រិតវិញ។ ទោះយ៉ាងណា វាត្រូវបានសន្មតជាសំខាន់ថា អ្នកដំណើរទាំងនេះគឺជាអ្នកមានការងារនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ឬកំពុងបើកអាជីវកម្មនៅទីនេះជាជាងចូលរួមក្នុងការវិនិយោគខុនដូ។
Propertyarea ៖ ប្រជាជនក្នុងស្រុកចាប់ផ្តើមទិញអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសលំនៅ ដ្ឋានជាប់ដី តើអ្នកគិតថាវាជាសញ្ញាបង្ហាញថាទីផ្សារងើបឡើងវិញទេ?
លោក James ៖ មានការថយចុះតិចតួច នៅក្នុងសកម្មភាពដែលបានឃើញនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានជាប់ដី ទោះបីជាស្រដៀងគ្នា ទៅនឹងវិស័យផ្សេងទៀតមានការកើនឡើងនៃទីផ្សារបន្ទាប់ ដែលតម្លៃមានការថយចុះបន្តិចក៏ដោយ។ កម្រិតសកម្មភាពនៅទូទាំងទីផ្សារ កំពុងផ្លាស់ប្តូរយឺតៗឆ្ពោះទៅរកភាពធម្មតា នៅពេលភាពជឿជាក់ត្រឡប់មកវិញ។ ទោះជាយ៉ាងណា វាគួរតែត្រូវបានព្រមានថា ផលប៉ះពាល់នៃ Covid-19 នៅមានពេលវែងឆ្ងាយទៀត ហើយវានៅតែមានភាពខុសគ្នា នៃភាពមិនប្រាកដប្រជា និងគំរាមកំហែងពីទីផ្សារខាងក្រៅ។
ការសម្រេចចិត្តលើអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា គឺមិនមែនជាបញ្ហាក្នុងស្រុកទេ ប៉ុន្តែវាជាបញ្ហាសាកល។ ដូច្នេះវិស័យអចលនទ្រព្យក៏មាន ដូចជាការសម្រេចចិត្តនៅទីស្នាក់ការកណ្តាល របស់អាស៊ីនៃក្រុមហ៊ុនសាជីវកម្ម ធនាគារ និងក្រុមហ៊ុនវិនិយោគពហុជាតិ ហុងកុង សឹង្ហបុរី ឬប៉េកាំងជះឥទ្ធិពលកាន់តែខ្លាំងឡើងដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅទីនេះ។ ដោយប្រុងប្រយ័ត្ន និងត្រឹមត្រូវពន្យល់អំពីស្ថានភាពនេះ នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ដូច្នេះការសំខាន់ដើម្បីធានាថា អ្នកសម្រេចចិត្តនៅក្រៅប្រទេសត្រូវបានគាំទ្រ ក្នុងការវាយតម្លៃរបស់ខ្លួន ជាពិសេសដែលជាផលប៉ះពាល់ នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា បានខុសពីបទពិសោធន៍ ដែលពួកគេអាចនឹងមានក្នុងដៃជាលើកដំបូង ។
Propertyarea ៖ តើលោកអាចព្យាករណ៍អំពីស្ថានភាព នៃវិស័យអចលនទ្រព្យនៅឆមាសទី២ឆ្នាំនេះនៅកម្ពុជាបានឬទេ?
លោក James ៖ យើងអាចរំពឹងថា ភាពមិនប្រាកដប្រជា នឹងបន្តដល់ពាក់កណ្តាលទីពីរនៃឆ្នាំ២០២០ ។ ទោះយ៉ាងណាដោយសារផ្នែកខ្លះ នៃសេដ្ឋកិច្ចចាប់ផ្តើមសម្របខ្លួនទៅនឹងសភាពការណ៍ថ្មី មានភាពសុទិដ្ឋិនិយមប្រយ័ត្នប្រយែង នៅក្នុងវិស័យជាច្រើននៃទីផ្សារ ហើយយើងសង្ឃឹមថានឹងអាចមើលឃើញថា ការប្រែក្លាយទៅជាការពង្រឹងកម្រិតសកម្មភាព ដែលបានកើនឡើងនៅក្នុងខែកន្លងទៅនេះ។
ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយវានៅតែមានបញ្ហា និងបញ្ហាប្រឈមជាច្រើន ដែលអាចធ្វើឱ្យបាត់បង់ទំនុកចិត្ត និងបង្កភាពយឺតយ៉ាវដល់ការស្តារឡើងវិញដែលត្រូវការ។
Propertyarea ៖ តើលោកមើលឃើញបែបណា ចំពោះទីផ្សារអចលនទ្រព្យ បន្ទាប់ពីជំងឺត្រូវបានគ្រប់គ្រងនៅទូទាំងពិភពលោក?
លោក James ៖ មានសំណួរជាច្រើនអំពីថា តើទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងឆ្លើយតបយ៉ាងដូចម្តេចនៅពេលដែលមានមេរោគនេះ។ ការធ្វើដំណើរទៅក្រៅប្រទេស បានទទួលរងនូវការប៉ះទង្គិចយ៉ាងខ្លាំង ហើយយើងអាចរំពឹងថា វានឹងត្រូវការពេលខ្លះ មុនពេលដែលយើងមើលឃើញកម្រិត នៃភាពធម្មតាវិលត្រឡប់មករកវិស័យបដិសណ្ឋារកិច្ចវិញ ទោះបីការកើនឡើងទេសចរណ៍ក្នុងស្រុក និងសង្ឃឹមថាជាជីវិតសម្រាប់វិស័យនេះក៏ដោយ។
វិស័យផ្សេងទៀត នឹងសម្របខ្លួនទៅនឹងការផ្លាស់ប្តូរសង្គម ដែលត្រូវបានទាមទារជាលទ្ធផលនៃជំងឺរាតត្បាតរីករាលដាល ជាពិសេសការអនុវត្តន៍គន្លាតសង្គម តម្រូវការសម្រាប់ការត្រួតពិនិត្យសុខភាពទៀងទាត់ និងតម្រូវការកើនឡើងសម្រាប់ស្តង់ដារខ្ពស់នៃភាពស្អាត។ យើងអាចរំពឹងថា ការលេចចេញនូវការវិនិយោគឡើងវិញ នៅពេលព្រំដែនចាប់ផ្តើមបើក និងវិនិយោគិនដាក់ពង្រាយផែនការ ដែលត្រូវបានពន្យាពេល។
ទោះយ៉ាងណាទិសដៅនៃការវិនិយោគទាំងនោះ ហាក់បីដូចជាមានភាពខុសគ្នាបន្តិច ទៅនឹងអ្វីដែលពួកគេបានមើលទៅឃើញ មុនពេលមានជំងឺរាតត្បាតដើម្បីឱ្យប្រសើរឡើង ដែលជាការឆ្លុះបញ្ចាំងពីការផ្លាស់ប្តូរថ្មី៕
