ដោយ: គង់ លាងហួរ
ភ្នំពេញ: លោក Marc Townsend ប្រធានក្រុមហ៊ុន CBRE Cambodia បានបង្ហាញទិដ្ឋភាពទូទៅ នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា នៅក្នុងព្រឹត្តិការណ៍ CBRE Cambodia 2024 Fearless Forecast។
លោក Townsend បានលើកឡើងអំពី ដំណោះស្រាយលើបញ្ហាប្រឈម និងឱកាសនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា ដែលកំណត់ដោយការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការ និងការវិវត្តនៃនិន្នាការទីផ្សារ ស្របពេលដែលសេដ្ឋកិច្ចមានកំណើនដ៏រឹងមាំ និងការថយចុះនៃអតិផរណា។
លោក Townsend បានកត់សម្គាល់ថា អត្រាកាន់កាប់ជាមធ្យមសម្រាប់ការិយាល័យ និងកន្លែងលក់រាយមានប្រហែល៦៥% ក្រោមតម្លៃជួលជាមធ្យម២៥ដុល្លារ ក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ខណៈមានការកើនឡើងនៃអត្រាការប្រាក់ លើកម្ចីប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យម សម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ដែលមានកម្រិតលើសពី១០%។
ទោះបីជាមានលក្ខខណ្ឌលំបាកទាំងនេះក៏ដោយ ក៏លោក Townsend បានចង្អុលបង្ហាញពីភាពធន់នៃសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជា ជាមួយនឹងកំណើនផលទុនជាតិសរុប(GDP) ក្នុងរង្វង់៥,៨% ក្នុងឆ្នាំ២០២៣ និងអត្រាអតិផរណាធ្លាក់ចុះមកនៅត្រឹមប្រហែល៣%។
ខាងក្រោមនេះ ជាសម្រង់ចំណុចសំខាន់ៗចំនួន៣ ដែលលោកបានលើកឡើងនៅក្នុងព្រឹត្តិការណ៍ Fearless Forecast ប្រចាំឆ្នាំ២០២៤
ទី១ សាច់ប្រាក់តិច និងការកើនឡើងអត្រាការប្រាក់
ក្តីព្រួយបារម្ភដ៏សំខាន់មួយ ដែលលោក Townsend បានលើកឡើង គឺការកើនឡើងនៃការទូទាត់សងប្រាក់កម្ចីយឺត ដែលបានកើនឡើងជាលំដាប់ គិតចាប់តាំងពីជំងឺរាតត្បាត ដែលឈានដល់ជិត៦% សម្រាប់ហិរញ្ញវត្ថុផ្ទាល់ខ្លួន និង៤%សម្រាប់កម្ចីទិញផ្ទះ។
និន្នាការនេះបង្ហាញពីបញ្ហាប្រឈមផ្នែកសេដ្ឋកិច្ច ដែលកំពុងបន្តកើតមាន។ បន្ថែមពីលើនេះ វិស័យនានា ដូចជា វិស័យទេសចរណ៍ មិនទាន់អាចស្តារឡើងវិញ បានពេញលេញនៅឡើយ ក្រោយជំងឺរាតត្បាត ដោយការចំណាយរបស់ភ្ញៀវទេសចរ ជាមធ្យមបានធ្លាក់ចុះប្រមាណ៧០% ពី១៤០ដុល្លារទៅ៤០ដុល្លារក្នុងមួយថ្ងៃ។
ចំណែកឯ ការនាំចេញសម្លៀកបំពាក់ ដែលជាវិស័យដ៏សំខាន់នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ក៏មានការថយចុះដែរ ដោយសារតម្រូវការរបស់អ្នកទិញនៅបរទេសមានការធ្លាក់ចុះ។
បើក្រឡេកទៅមើលចំណុចវិជ្ជមាន លោក Townsend បានសង្កត់ធ្ងន់អំពីការចំណាយ លើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសំខាន់ៗរបស់កម្ពុជា រួមទាំងគម្រោងតម្លៃរាប់ពាន់លានដុល្លារ ដូចជា ផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុង ការពង្រីកកំពង់ផែ និងអាកាសយានដ្ឋានអន្តរជាតិថ្មី ដែលបន្តជំរុញទិដ្ឋភាពសេដ្ឋកិច្ចរបស់ប្រទេស។
នៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ ការបើកដំណើរការគម្រោងថ្មី និងការបញ្ចប់ការដ្ឋានសាងសង់ កំពុងឈានទៅរកការប្រកួតប្រជែងកាន់តែខ្លាំងឡើង ខណៈផ្ទៃក្រឡាសរុប(floor space)សម្រាប់ការិយាល័យ និងការលក់រាយ បានកើនឡើងដល់១,៤លានម៉ែត្រការ៉េ និងជិត៩០ម៉ឺនម៉ែត្រការ៉េរៀងៗគ្នា។
លោក Townsend បានណែនាំដល់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ឱ្យវាយតម្លៃឡើងវិញនូវយុទ្ធសាស្រ្តរបស់ពួកគេ ដោយលោករំពឹងថា តម្រូវការនឹងមាននិន្នាការធ្លាក់ចុះជាបន្តបន្ទាប់ ក្នុងរយៈពេលចាប់ពី១២ទៅដល់២៤ខែបន្ទាប់។
ទី២ ការកំណត់ទីតាំងអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ ដែលមានស្រាប់ឡើងវិញ។
និន្នាការទីផ្សារអចលនទ្រព្យបែបពាណិជ្ជកម្ម រួមមានដូចជា ការបង្កើនភាពបត់បែនក្នុងការជួល និងការបង្កើតលក្ខខណ្ឌ ដើម្បីកែលម្អអត្រាស្រូបយកទំហំការិយាល័យ(Absorption)។
ចំណែក និន្នាការទីផ្សារអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋាន កំពុងប្រែប្រួល ពីការបើកដំណើរការគម្រោងថ្មី ទៅកាន់ការគ្រប់គ្រងគម្រោងដែលមានស្រាប់ និងគាំងស្តូកមិនទាន់លក់ចេញ ដោយសង្កត់ធ្ងន់ជាពិសេសលើការបំពេញតាមតម្រូវការ របស់អ្នកទិញក្នុងស្រុក។
លោក Townsend ក៏បានពិភាក្សាអំពីការកំណត់ទីតាំងអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ ដែលមានស្រាប់ឡើងវិញ សម្រាប់ការប្រើប្រាស់ ដូចជា កន្លែងស្នាក់នៅរបស់សិស្ស និងសណ្ឋាគារជាដើម។
ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី បញ្ហាប្រឈមនៅក្នុងបទប្បញ្ញត្តិ ការរចនា ថវិកា និងការប្រកួតប្រជែងធ្វើឱ្យរឿងនេះ ជាកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងដ៏ស្មុគស្មាញមួយ។
គំនិតផ្តួចផ្តើមសំខាន់ៗ ដែលជះឥទ្ធិពលមកលើវិស័យនេះ រួមមាន ការដាក់ចេញច្បាប់បរធនបាលកិច្ច ការលើកលែងពន្ធ ទីផ្សាររបស់អ្នកទិញ ភ្នាក់ងារកម្រៃជើងសារ និងការលើកទឹកចិត្តដល់អ្នកទិញលើកដំបូង។ គំនិតផ្តួចផ្តើមទាំងនេះត្រូវបានគេរំពឹងថា នឹងជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងទៅលើថាមវន្ត ឬសក្តានុពលទីផ្សារ។
ទី៣ ជម្រើសគោលនយោបាយសម្រាប់ទីផ្សារទន់(Soft-Market)
លោក Townsend បានណែនាំជម្រើសគោលនយោបាយជាច្រើនសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ដែលកំពុងស្វែងរកទីផ្សារទន់ នាពេលបច្ចុប្បន្ន ។
លោកបានផ្តល់អនុសាសន៍ថា “អ្នកអភិវឌ្ឍន៍គួរតែផ្តោតជាចម្បង លើការធ្វើពិពិធកម្មសេដ្ឋកិច្ចរបស់ប្រទេសកម្ពុជា ដោយផ្តោតលើកសិឧស្សាហកម្ម និងការផលិតបន្ថែមតម្លៃ”។លោកបន្ថែមថា “វិធីសាស្រ្តនេះ នឹងគាំទ្រដល់កំណើនសេដ្ឋកិច្ច ប្រកបដោយនិរន្តរភាព ដែលជួយជំរុញការធ្វើនគរូបនីយកម្ម គុណភាពជីវិត និងសមត្ថភាពចំណាយក្នុងស្រុក ហើយវិស័យទេសចរណ៍នៅតែមានសារៈសំខាន់”។
លើសពីនេះ លោក Townsend មើលឃើញពីសក្តានុពល ក្នុងការបង្កើតក្របខ័ណ្ឌ ដើម្បីជំរុញឧស្សាហកម្ម ដែលផ្តោតលើអនាគតដូចជា វិទ្យាសាស្ត្រពិសោធន៍ និងឱសថ ដែលនេះនឹងតម្រូវឱ្យមានការវិនិយោគជាបន្តទៅលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ អគ្គិសនីដែលមានតម្លៃសមរម្យ ការបណ្តុះបណ្តាលវិជ្ជាជីវៈ ភាពងាយស្រួលធ្វើពាណិជ្ជកម្ម និងភាពជាដៃគូរវាងរដ្ឋាភិបាល និងរដ្ឋាភិបាល ដូចជាតំបន់សេដ្ឋកិច្ចពិសេសជាដើម។
លោក Townsend បញ្ជាក់ទៀតថា យុទ្ធសាស្ត្រជាក់លាក់ទៅលើវិស័យអចលនទ្រព្យ រួមមាន ការកែលម្អការកំណត់តំបន់ ឬហៅថាZoning និងការធ្វើផែនការទីក្រុង ដើម្បីធ្វើឱ្យការផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិតមធ្យម និងលើកកំពស់ភាពដែលអាចរស់នៅបាន របស់រាជធានីភ្នំពេញ។
លោកបន្ថែមថា យុទ្ធសាស្ត្រនេះនឹងរួមបញ្ចូល ទាំងការធ្វើឱ្យទីក្រុងកាន់តែមានពណ៌បៃតង ធន់នឹងអាកាសធាតុ និងការកែលម្អស្ថាបត្យកម្មឱ្យសមស្រប នឹងអាកាសធាតុនៅក្នុងស្រុក។
លោក Marc Townsend ជំរុញឱ្យអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ មានការផ្លាស់ប្តូរយុទ្ធសាស្ត្រ និងដាក់ចេញវិធានការគោលនយោបាយ ប្រកបដោយភាពច្នៃប្រឌិត ដែលជាគន្លឹះក្នុងការស្វែងរកបញ្ហាប្រឈម និងទាញយកប្រយោជន៍ពីឱកាស នៅក្នុងទិដ្ឋភាពសេដ្ឋកិច្ចរបស់កម្ពុជា ដែលកំពុងវិវត្តន៍ទៅមុខ៕
