ដោយៈគង់ ម៉ាលីន
ភ្នំពេញៈ រដ្ឋធម្មនុញ្ញឆ្នាំ១៩៩៣ ដែលជាច្បាប់កំពូលរបស់កម្ពុជាបានចែងថា មានតែរូបវន្តបុគ្គល ឬនីតិបុគ្គលដែលមានសញ្ជាតិខ្មែរប៉ុណ្ណោះ ទើបមានសិទ្ធិជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិលើដីធ្លី។
ប៉ុន្តែច្បាប់កំពូលនេះ មិនបានចែងហាមឃាត់ជនបរទេសមិនឱ្យទិញ ឬវិនិយោគដីនៅកម្ពុជានោះទេ។ តើជនបរទេសអាចទិញដីនៅស្រុកខ្មែរបាន តាមរយៈមធ្យោបាយបែបណាខ្លះ?។
តាមការអនុវត្តជាក់ស្តែង ច្បាប់កម្ពុជាក៏បានទុកលទ្ធភាពឱ្យជនបរទេស អាចទិញដីធ្លីនៅស្រុកខ្មែរបានដែរ ពោលគឺត្រូវធ្វើឡើងតាមរយៈ៤ វីធីសាស្រ្តសំខាន់ៗ រួមមាន៖
១) តាមរយៈតំណាងជាជនជាតិខ្មែរ
បរទេសអាចទិញដីបាន តាមរយៈតំណាងជនជាតិខ្មែរ ប៉ុន្តែនៅលើប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិត្រូវដាក់ឈ្មោះអ្នកតំណាងជាជនជាតិខ្មែរ។ ដើម្បីការពារដល់អ្នកវិនិយោគបរទេសទាំងនោះ ពួកគេត្រូវតែមានកិច្ចសន្យាធានាជាមួយអ្នកតំណាងរបស់ខ្លួន។
កិច្ចសន្យាធានា អាចធ្វើឡើងជាច្រើនប្រភេទដូចជា កិច្ចសន្យាហ៊ីប៉ូតែក កិច្ចសន្យាជួលរយៈពេលវែង ឬកិច្ចសន្យាកម្ចីជាដើម។ ប៉ុន្តែកិច្ចសន្យាដែលពេញនិយម និងមានសុវត្ថិភាពជាងគេ គឺកិច្ចសន្យាហ៊ីប៉ូតែក។ មានន័យថា ជនជាតិខ្មែរម្នាក់នោះសុំកម្ចីពីបរទេសមកទិញដី ដូច្នេះប្លង់ដីត្រូវជាប់ហ៊ីប៉ូតែក ដូចក្នុងករណីដែលយើងខ្ចីលុយធនាគារទិញដីដូច្នោះ ដែរ។
និយាយឱ្យងាយយល់ អ្នកតំណាងខ្មែរមានឈ្មោះលើប្លង់មែន តែគ្មានសិទ្ធិលក់ ឬផ្ទេរ កម្មសិទ្ធិដោយគ្មានការអនុញ្ញាតិ ពីម្ចាស់ហ៊ីប៉ូតែកដែលជាជនបរទេសឡើយ។ ដូច្នេះ ភាគីទាំង២ ត្រូវយកប្លង់ដីនោះទៅដាក់ហ៊ីប៉ូតែក ជាមួយនឹងសុរិយោដីឱ្យបានត្រឹមត្រូវ។
២) តាមរយៈក្រុមហ៊ុនសាជីវកម្ម ដែលមានម្ចាស់ខ្មែរយ៉ាងហោច ៥១% ឬហៅថា Land Holding Company
វិធីនេះ ជនបរទេសអាចកាន់កាប់ដី ក្នុងនាមជាក្រុមហ៊ុនដែលមានសញ្ជាតិជាខ្មែរកាន់កាប់ភាគហ៊ុនយ៉ាងហោច៥១% ហើយជនបរទេសកាន់កាប់៤៩%។ តាមរយៈវិធីនេះ ជនបរទេស ត្រូវបានការពារសិទ្ធិដោយកិច្ចសន្យាភាគហ៊ុន។
វិធីនេះទៀតសោត គឺមានចំណាយខ្ពស់។ បើជនបរទេសនោះមានគោលបំណងបើកក្រុមហ៊ុនថ្មី ត្រូវចំណាយយ៉ាងហោចណាស់៤០០០ ទៅ ១២០០០ ដុល្លារ អាស្រ័យលើសេវាកម្មមេធាវី។ លើសពីនេះការបើកជាក្រុមហ៊ុនដើម្បីទិញដីបែបនេះ ជនបរទេសត្រូវមានកាតព្វកិច្ចបង់ពន្ធតាមផ្លូវច្បាប់ ដូចជាពន្ធលើប្រាក់ចំណូល២០%ជាដើម។ ដូច្នេះ វិធីនេះគួរប្រើ ក្នុងករណីមានការវិនិយោគទ្រង់ទ្រាយធំ។
ប៉ុន្តែករណីបរទេសមិនចង់បើកក្រុមហ៊ុនដោយខ្លួនឯង បរទេសក៏អាចប្រើក្រុមហ៊ុនសាជីវកម្ម ជាអ្នកតំណាងទិញ តាមរយៈកិច្ចកិច្ចសន្យាចងផ្សេងៗ ដូចជា កិច្ចសន្យាហ៊ីប៉ូតែក កិច្ចសន្យាជួលរយៈពេលវែង ឬកិច្ចសន្យាកម្ចី ដូចគ្នានឹងវិធីទី១ដូច្នោះដែរ។
៣) ទិញតាមរយៈក្រុមហ៊ុនបរធនបាល ឬ Trust Company
ច្បាប់ស្តីពីបរធនបាលកិច្ចឆ្នាំ២០១៩ បរទេសអាចទិញដីនៅកម្ពុជាបាន តាមរយៈក្រុមហ៊ុនបរធនបាល ដែលបានចុះបញ្ជីបរធនបាលកិច្ច នៅក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុ ត្រឹមត្រូវ។ ការទិញនេះក៏ត្រូវធ្វើលិខិតបរធនកិច្ច ឬកិច្ចព្រមព្រៀងឈរឈ្មោះអនុលោមទៅតាមលក្ខខណ្ឌនៃច្បាប់ផងដែរ។
ក្រុមហ៊ុនប្រភេទនេះ ជាក្រុមហ៊ុនកាន់កាប់ ឬគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិ ដែលអ្នកបង្កើតធនបាលកិច្ច (ហៅថាអនុប្បទានយី, អាណត្តិទាយក ឬបរធនបាលទាយក) ផ្ទេរទ្រព្យសម្បត្តិនោះទៅកាន់បរធនបាល ដែលជាអ្នកគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិ ដើម្បីប្រយោជន៍អ្នកដទៃ (ហៅថា អត្ថាគាហក)។
និយាយឱ្យងាយយល់ គឺទិញតាមរយៈក្រុមហ៊ុនដែលមានកេរ្តិ៍ឈ្មោះ នឹងមានទំនួលខុសត្រូវខ្ពស់ ដោយក្រុមហ៊ុននៅដើរតួ ជាអ្នកគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិឱ្យជនបរទេស ដោយគ្មានសិទ្ធិយកទៅលក់បន្តឡើយ ទោះជាដីនោះជាឈ្មោះកម្មសិទ្ធិ របស់ក្រុមហ៊ុនក៏ដោយ។
ការទិញដោយវិធីនេះ ជនបរទេសនឹងទទួលបានទំនុកចិត្តខ្ពស់ ហើយមិនបាច់ខាតបង់ចំណាយបើកក្រុមហ៊ុនដោយខ្លួនឯង។
៤) ការចូលសញ្ញាតិខ្មែរ
មធ្យោបាយមួយទៀតនោះ គឺតាមច្បាប់ចូលសញ្ជាតិកាលពីឆ្នាំ១៩៩៦ របស់កម្ពុជា បានចែងថា ជនបរទេសទាំងឡាយ ដែលទទួលបានសញ្ជាតិខ្មែរពីព្រះមហាក្សត្រ មានសិទ្ធិទិញដី និងក្លាយជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិលើដីធ្លី ដូចពលរដ្ឋកម្ពុជាស្របច្បាប់ដែរ។
យ៉ាងណាក្ដីសម្រាប់ ជនបរទេសដែលមិនចង់ស្មុគស្មាញក្នុងការទិញដី ពួកគេអាចក្លាយជាម្ចាស់កម្មសិ ទ្ធិលើអគារសហកម្មសិទ្ធិចាប់ពីជាន់ទី១ ឡើងទៅបានដោយងាយស្រួល និងស្រប់ច្បាប់ ឧទាហរណ៍អគារខុនដូចជាដើម។ ប្រភពconstruction&Property៕
